Užitočné informácie

Vlastnícke právo pri uskutočňovaní stavby viacerými osobami

Stavebníkom v občianskoprávnom zmysle nemusí byť rovnaká osoba, ktorá je stavebníkom v zmysle stavebného zákona.

Znamená to, že vlastníctvo k stavbe nadobúda stavebník v občianskoprávnom zmysle, to je ten, kto stavbu uskutočnil s právne relevantne prejaveným úmyslom mať stavbu pre seba, teda vystaval (nechal si vystavať) stavbu s tým zámerom, že sa stáva jej vlastníkom.
Nemusí byť pritom rozhodujúce, komu je adresované stavebné povolenie, keď rozhodnutie o stavebnom povolení môže byť adresované napríklad len jednému stavebníkovi, i keď stavebníkov stavby v občianskoprávnom zmysle bude viac.

Ako sa potom určujú spoluvlastnícke podiely jednotlivých stavebníkov?
Pri posúdení vlastníckych vzťahov k stavbe vzniknutej spoločnou činnosťou viacerých osôb treba vychádzať z obsahu dohody, ktorú tieto osoby medzi sebou uzavreli. Takáto dohoda, ktorá nemusí byť písomná, založí spoluvlastníctvo k vystavanej nehnuteľnosti v prípade, ak z obsahu dohody bude zrejmé, že účastníci dohody chceli ku konkrétnej veci založiť spoluvlastnícky vzťah. Nie je pritom potrebné, aby sa účastníci dohodli na výške podielov vopred, avšak ak tak neučinia, bude platiť, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké.

Ak stavbu vykonáva viac osôb, ktoré o vlastníctve k stavbe neuzavreli žiadnu dohodu a nejde len o prípad výpomoci so stavebnými prácami, je možný aj taký záver, že stavebníkmi v občianskoprávnom zmysle sú všetky osoby vykonávajúce stavbu, ktoré sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi stavby. Tak to bude najmä v prípade, ak viac osôb bez dohody o vlastníctve k stavbe uskutoční stavbu spoločne na účely následného spoločného užívania stavby a z tohto dôvodu sa aj podieľajú na vzniku stavby vlastnou prácou, dodávaním materiálu, ak z okolností týkajúcich sa vlastníckych vzťahov k stavbe nevyplýva niečo iné.

Pochybnosti by samozrejme nemali vznikať pri stavbách vystavaných dodávateľským spôsobom, kde sa právne vzťahy upravia medzi objednávateľom a zhotoviteľom stavby zmluvou o dielo.

Pokiaľ sa teda viaceré osoby finančne, prípadne svojou prácou, podieľali na zhotovení nehnuteľnosti, bude potrebné pri jej následnom predaji, okrem zápisu v liste vlastníctva, skúmať aj prípadne známe skutkové okolnosti nadobudnutia vlastníctva, pretože pokiaľ sa vlastník nepreukáže dohodou s ostatnými stavebníkmi v občianskoprávnom zmysle, nemusí ísť v takom prípade o výlučného vlastníka stavby.

So zanedbaním preskúmania týchto podstatných okolností by pre kupujúceho takejto stavby boli spojené značne nepriaznivé dôsledky, pretože nemožno vylúčiť, aby sa skutoční spoluvlastníci stavby v súdnom konaní domohli určenia svojho spoluvlastníctva aj proti kupujúcemu.

Mgr. Branislav Jurga