Užitočné informácie

Riešenie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti

Pretože v právnom poriadku platí princíp, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve proti jeho vôli, ponúka občiansky zákonník spoluvlastníkom možnosť zrušiť spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti dohodou, ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie vykoná na návrh niektorého spoluvlastníka súd.

Zrušenie spoluvlastníctva a vyporiadanie dohodou.

Zrušenie spoluvlastníctva dohodou je považované za rýchlu a zároveň lacnejšiu formu zrušenia spoluvlastníctva. Vyžaduje, aby sa spoluvlastníci zhodli na spôsobe, akým svoje spoluvlastníctvo vyporiadajú. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Účastníkmi takejto dohody musia byť všetci podieloví spoluvlastníci a dohoda sa musí týkať celej veci. V dohode sa spoluvlastníci dohodnú na zrušení spoluvlastníctva ku konkrétnej nehnuteľnosti a musia zároveň dojednať niektorý zo spôsobov vyporiadania spoluvlastníctva. Do úvahy prichádza rozdelenie veci, ak je delenie veci reálne možné alebo častejšie dohoda o tom, ktorý spoluvlastník nadobudne celú vec a akú výšku náhrady ostatným spoluvlastníkom vyplatí.

Zrušenie spoluvlastníctva súdom.

Ak k dohode nedôjde, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka vykoná súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Reálne rozdelenie veci prichádza do úvahy vtedy, ak je nehnuteľnosť fakticky a funkčne deliteľná.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Takéto prikázanie veci spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú, prichádza do úvahy vtedy, keď reálne rozdelenie spoločnej nehnuteľnosti nie je možné. Súd pritom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
Ak nastane situácia, že žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.
V prípadoch zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva pred súdom treba počítať s tým, že proces môže byť zdĺhavý, najmä v prípade veľkého počtu spoluvlastníkov.

Rozdelenie nehnuteľnosti.                         

Pri reálnom delení nehnuteľnosti treba rešpektovať nasledovné princípy.
Reálne delenie pozemku je možné len na základe vypracovaného geometrického plánu, ktorý sa musí stať súčasťou dohody spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Ak reálne delí pozemok svojim rozhodnutím súd, musí sa geometrický plán, na základe ktorého dochádza k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva, stať súčasťou rozsudku. Bez toho by nemohlo dôjsť k zápisom do katastra nehnuteľností.
Pozor však pri delení poľnohospodárskych či lesných pozemkov, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce, pretože na tieto sa vzťahuje zákaz drobenia pozemkov. Na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva tak nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov  poľnohospodársky pozemok menší ako 2000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2.
Budovy (stavby) je možné deliť iba tak, aby vznikli samostatné stavby, existencia ktorých nebude v rozpore so stavebnými predpismi. Tento postup si väčšinou vyžaduje súčinnosť znalca k tomu, či z doterajšej budovy môžu zo stavebno-technického hľadiska vzniknúť viaceré stavby. Reálne rozdelenie stavby je teda možné len vtedy, ak na základe stavebných úprav, vykonaných podľa stavebných predpisov, vzniknú samostatné veci.
Platí pritom princíp, že stavby je možné reálne deliť iba zvislo, nie vodorovne. Neprípustné je napríklad také delenie stavby, pri ktorom by jednotlivé podlažia budovy mali byť vo vlastníctve rôznych osôb.
Ak o rozdelení stavby rozhoduje súd, je povinný zaoberať sa tým, či doterajší spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. Ak žiaden zo spoluvlastníkov nebude ochotný vynaložiť prostriedky na vykonanie nevyhnutných stavebných úprav stavby, musel by súd považovať stavbu z tohto hľadiska za nedeliteľnú a vykonať vyporiadanie spoluvlastníctva iným spôsobom.

Náhrada za zrušenie spoluvlastníctva.

Koľko zaplatí ostatným spoluvlastníkom ten, kto sa chce stať výlučným vlastníkom veci?
Pri zrušení spoluvlastníctva a vyporiadaní sa s ostatnými spoluvlastníkmi dohodou bude výška náhrady za spoluvlastnícky podiel zjednaná v zmluve, a bude zodpovedať vôli účastníkov zmluvy.

V prípade, keď k dohode nedôjde a spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd, náleží ustupujúcemu spoluvlastníkovi za jeho spoluvlastnícky podiel primeraná náhrada. Touto primeranou náhradou je príslušný podiel všeobecnej ceny veci. Všeobecná cena veci má zodpovedať trhovému princípu ocenenia, na základe ktorého by nemalo dôjsť ku znevýhodneniu jedného spoluvlastníka na úkor druhého.
Primeraná náhrada je pritom chápaná ako hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, ktorý umožňuje podľa miestnych podmienok zaobstaranie obdobnej veci, aká bola predstavovaná podielom na spoločnej veci, ktorý súd prisudzuje inému spoluvlastníkovi. Všeobecná hodnota sa určuje znaleckým posudkom na určenie všeobecnej hodnoty veci, ktorý môže vypracovať znalec z príslušného odboru a odvetvia.
Primeranú náhradu súd následne určí zodpovedajúcim podielom z ceny celej veci, nie  ako cenu, za ktorú by bolo možné predať spoluvlastnícky podiel. Súd pri zrušení spoluvlastníctva a prikázaní veci do vlastníctva zároveň uloží tomu spoluvlastníkovi, ktorému vec prikazuje do vlastníctva, aby zaplatil ustupujúcemu spoluvlastníkovi náhradu za spoluvlastnícky podiel.

Navrhovateľ, ktorému súd v konaní vyhovel, môže získať náhradu trov súdneho konania od ostatných spoluvlastníkov v prípade, ak im pred podaním žaloby na súd navrhol zrušenie spoluvlastníctva a určité vysporiadanie dohodou, a následne sa rovnakého domáhal podaným návrhom na súde. O povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrh účastníka konania, ktorému sa náhrada trov konania prisudzuje. Súdny poplatok za zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva činí 6% z ceny podielu, ktorý navrhovateľ v konaní  žiada.

Mgr. Branislav Jurga