Užitočné informácie

Pri kúpe nehnuteľnosti list vlastníctva nestačí

Chce Vám niekto predať nehnuteľnosť bez toho, aby ste si mohli dôkladne preveriť, či je skutočným vlastníkom? Čo je potrebné skúmať, ak kupujete stavebný pozemok, dom, byt či záhradu?

Laicky je prijímaný názor, že pri predaji a kúpe nehnuteľnosti sa stačí preukázať aktuálnym výpisom z listu vlastníctva. S týmto názorom sa dá stretnúť aj v Piešťanoch, v niektorých realitných kanceláriách.

Prečo tento názor odmietam?

Predovšetkým z dôvodu, že podľa katastrálneho zákona sú určité údaje katastra, ako sú aj údaje o právach k nehnuteľnostiam a údaje o vlastníkoch nehnuteľností, hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Uvedené znamená, že ani správou katastra nehnuteľností potvrdený výpis z listu vlastníctva nemusí obsahovať vždy pravý údaj o tom, kto je skutočným vlastníkom evidovanej nehnuteľnosti. Vlastníctvo k nehnuteľnosti pritom nie je možné zmluvou nadobudnúť od niekoho, kto nehnuteľnosť nevlastní.
V tejto súvislosti je dôležité, že súd môže podľa občianskeho súdneho poriadku na návrh osoby určiť, že táto osoba je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti. Takýto návrh a následné rozhodnutie súdu spravidla smeruje práve proti tomu, kto je ako vlastník na liste vlastníctva evidovaný. Znamená to, že súd môže za vlastníka nehnuteľnosti určiť aj iného ako je ten, v koho prospech svedčí zápis v liste vlastníctva. Inými slovami, pri rozhodovaní o určení vlastníctva nie je súd viazaný údajom v liste vlastníctva o vlastníkoch nehnuteľností.

Tieto poznatky ma jednoznačne vedú k záveru, že pri kúpe nehnuteľnosti je pre dosiahnutie právnej istoty kupujúceho potrebné skúmať aj ďalšie skutočnosti a doklady, než len aktuálny výpis z listu vlastníctva. Pre záujemcu o kúpu nehnuteľnosti to znamená, že pri kúpe nehnuteľnosti by mal, podľa druhu kupovanej nehnuteľnosti, vyžadovať od predávajúceho, prípadne od realitnej spoločnosti, ktorá predaj sprostredkúva, okrem aktuálneho listu vlastníctva použiteľného pre právne úkony, možnosť oboznámiť sa aj s ďalšími informáciami a dokladmi ku nehnuteľnosti.

V tomto príspevku následne uvádzam, aké doklady treba preskúmať pri kúpe pozemku:

  • spôsob, akým predávajúci pozemok nadobudol (t.j. napríklad kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, dedičské rozhodnutie),
  •  ak bol pozemok dotknutý viacerými prevodmi, spôsob nadobudnutia pozemku predchádzajúcimi vlastníkmi aspoň desať rokov spätne,
  • reálne užívanie pozemku, existenciu tiarch či iných práv viaznúcich na pozemku, prípadné poznámky a obmedzenia zapísané na výpise z listu vlastníctva,
  • kópiu z katastrálnej mapy na zistenie polohového umiestnenia pozemku,
  • geometrický plán potvrdený autorizovaným geodetom a kartografom a úradne overený príslušnou správou katastra, ak je predmetom prevodu novovytvorený pozemok s novým parcelným číslom,
  • pri pozemku s existujúcim parcelným číslom geometrický plán, na základe ktorého bol pozemok vytvorený a zapísaný do katastra nehnuteľností.  


Pri kúpe novovytvorených pozemkov je veľmi dôležité zabezpečiť, aby sa geometrický plán, na základe ktorého pozemok vzniká, stal fyzickou súčasťou kúpnej zmluvy, a to už pred jej podpísaním. Pri kúpe už vytvoreného pozemku je potrebné preskúmať spätne, či pri prvom prevode novovytvoreného pozemku zmluva obsahovala pripojený aj geometrický plán, na základe ktorého pozemok vznikol.


Môžem takto konštatovať, že za nutné minimum považujem pri každej nehnuteľnosti preskúmanie právnych skutočností, na základe ktorých svoje vlastníctvo nadobudol ten, kto nehnuteľnosť prevádza. Ak bola nehnuteľnosť dotknutá v minulosti viacerými prevodmi, tituly nadobudnutia je potrebné preskúmať všetky, spätne aspoň do obdobia desiatich rokov.

Mgr. Branislav Jurga