Užitočné informácie

Predkupné právo podielových spoluvlastníkov

Spoluvlastník nehnuteľnosti má pri predaji svojho spoluvlastníckeho podielu povinnosť ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí naň majú predkupné právo.

Spoluvlastník vykoná ponuku ostatným spoluvlastníkom tak, že im ohlási všetky podmienky, za akých chce odpredať podiel tretej osobe, pričom pri nehnuteľnostiach musí byť ponuka písomná. Oprávnený spoluvlastník, ak chce spoluvlastnícky podiel kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú treťou osobou.

Dôsledky porušenia povinnosti z predkupného práva, vznik povinnosti spoluvlastníka ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom, priblížim v tomto článku.

Predkupné právo netvorí prekážku prevodu vlastníctva na nového nadobúdateľa, aj keď predávajúci scudzenú vec neponúkol na predaj najprv tomu, kto má k nej predkupné právo. Porušenie tohto práva nerobí kúpnu zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby kupujúci vlastnícke právo nadobudol. Teda ak jeden z podielových spoluvlastníkov svoj podiel na veci scudzí bez toho, aby ho ponúkol ďalšiemu spoluvlastníkovi (všetkým spoluvlastníkom), nemá to za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, ale oprávnený spoluvlastník má právo a možnosť dovolať sa tzv. relatívnej neplatnosti tejto zmluvy, alebo sa voči nadobúdateľovi môže domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj.

Ak sa oprávnený spoluvlastník účinne dovolá relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, nemôže sa úspešne domáhať, aby mu nadobúdateľ vec ponúkol na predaj, pretože ju tento nadobúdateľ pri dovolaní sa neplatnosti zmluvy platne nenadobudol.

Na základe výzvy oprávneného vzniká nadobúdateľovi právna povinnosť ponúknuť oprávnenému vec na predaj za podmienok, za ktorých mu vec mal pôvodne ponúknuť spoluvlastník. Ak si nadobúdateľ nesplní túto povinnosť, oprávnený sa môže obrátiť na súd a domáhať sa, aby prejav vôle povinného bol nahradený rozhodnutím súdu.

K porušeniu povinností z predkupného práva dochádza nielen vtedy, keď zaviazaná osoba oprávnenej osobe vôbec neponúkne podiel na veci za cenu, resp. za ďalších podmienok ponúknutých treťou osobou, ale aj vtedy, keď zaviazaná osoba urobila riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok, ako ich ponúkla tretia osoba, avšak následne predá spoluvlastnícky podiel za cenu nižšiu, prípadne za podmienok výhodnejších, ako ohlásených v urobenej ponuke.

Relatívnu neplatnosť prevodu spoluvlastníckeho podielu z dôvodu porušenia predkupného práva spoluvlastníka  uplatní dotknutý spoluvlastník tým, že sa dovolá neplatnosti právneho úkonu prevodu spoluvlastníckeho podielu z dôvodu porušenia predkupného práva, jednak u prevodcu, a tiež u nadobúdateľa, resp. všetkých účastníkov napadnutej zmluvy.

Predkupné právo nemajú spoluvlastníci k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu vtedy, ak sa podiel prevádza blízkej osobe. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke vtedy, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala  ako vlastnú ujmu.

Spoluvlastníci, ktorým bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý  na predaj, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov, ak sa nedohodnú o výkone predkupného práva iným spôsobom.


Mgr. Branislav Jurga