Užitočné informácie

Právne úskalia kúpy bytu

Chystáte sa predávať alebo kupovať byť či nebytový priestor?
Čo nesmie vo vašej zmluve chýbať a čoho sa treba vyvarovať?

Asi najčastejším právnym nezmyslom, s ktorým sa stretnete v neprofesionálne pripravenej zmluve o prevode vlastníctva bytu, sú dojednania, podľa ktorých zmluva nadobudne právnu účinnosť vkladom vlastníckeho práva ku predmetu zmluvy do katastra nehnuteľností.

Takéto zdanlivo neškodné ustanovenie zmluvy spôsobuje, že zmluva nikdy nenadobudne právnu účinnosť, pretože príslušná správa katastra nemôže vykonať vklad vlastníckeho práva na základe právneho úkonu, ktorého právne účinky by mali nastať až po vklade vlastníctva do katastra nehnuteľností.

Spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý kladie na obsah zmluvy o prevode bytu/nebytového priestoru oproti bežnej kúpnej zmluve osobitné požiadavky.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí podľa občianskeho zákonníka musí obsahovať:
a)    popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b)    vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c)    určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d)    úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
e)    vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f)    zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada,
g)    vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
h)    úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží správe katastra dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Považujem za veľmi dôležité pri kúpe bytu zabezpečiť, aby zmluva mala všetky zákonom vymedzené náležitosti. V opačnom prípade by zmluva svojim obsahom odporovala zákonu a bola by neplatná.
Kde sa však dajú v praxi pri príprave zmluvy o prevode všetky tieto údaje získať?
Pri prvom prevode bytu v novostavbách musí mať všetky údaje k dispozícii vlastník bytového domu, ktorý byty rozpredáva.

Pri kúpe bytu, dotknutého viacerými prevodmi, je vždy potrebné preskúmať predchádzajúce zmluvy o prevode vlastníctva, a to jednak za účelom zistenia požadovaných informácií do novej zmluvy, a tiež za účelom preskúmania, či všetky predchádzajúce zmluvy sú platné a nevykazujú vady, napríklad z dôvodu nedostatku zákonných náležitostí.

Mgr. Branislav Jurga