Užitočné informácie

Náležitosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti

Účastníci zmluvy

Každý účastník zmluvy musí byť v zmluve označený tak, aby nemohol byť zamenený s inou osobou.

Fyzická osoba tak musí byť v zmluve označená aspoň svojim menom, priezviskom a rodným priezviskom, prípadne titulom. Uvedené musí byť rodné číslo, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu. Štátna príslušnosť sa uvádza z dôvodu, že niektoré nehnuteľnosti niektorí cudzozemci nadobúdať nemôžu.

Pokiaľ sú účastníkmi zmluvy na jednej strane manželia, uvádza sa manželský vzťah pri označení zmluvných strán.

Právnická osoba musí byť označená svojim názvom, uvádza sa tiež sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje, napríklad údaj o zápise v obchodnom registri, resp. inej úradnej evidencii. Pri právnickej osobe je potrebné tiež uviesť, kto za ňu koná, pričom treba dodržať spôsob konania štatutárneho orgánu.

Ak sa účastník právneho úkonu týkajúceho sa nehnuteľnosti nechá zastúpiť zástupcom, plná moc musí byť písomná a musí sa jednať o špeciálnu plnú moc, z ktorej musí byť zistiteľný rozsah splnomocnenca zastupovať zastúpeného a údaje potrebné k prevodu nehnuteľnosti. Sú to spravidla: označenie osoby udeľujúcej plnú moc, označenie osoby prijímajúcej plnú moc, splnomocnenie k presne vymedzenému prejavu vôle, identifikácia predmetu zmluvy, splnomocnenie k prevzatiu či vyplateniu kúpnej ceny, prípadne ku stanoveniu jej výšky, označenie druhej zmluvnej strany, splnomocnenie ku dojednaniu ostatných zmluvných podmienok, splnomocnenie ku podpisu zmluvy, prípadne tiež splnomocnenie na zastupovanie vo vkladovom konaní pred príslušnou správou katastra nehnuteľností.

Predmet zmluvy

V zmluve o prevode nehnuteľnosti musia byť predovšetkým výslovne uvedené všetky prevádzané nehnuteľnosti a označené tak, aby bola vylúčená možnosť ich zamenenia za nehnuteľnosti iného druhu alebo na inom mieste.

Takto je potrebné nehnuteľnosti označiť predovšetkým podľa katastrálnych území. Katastrálnym územím sa rozumie územno-technická jednotka, ktorú tvorí územne uzavretý a v katastri nehnuteľností spoločne evidovaný súbor pozemkov. Požiadavke označenia nehnuteľnosti katastrálnym územím bude takto vyhovovať uvedenie názvu katastrálneho územia (napr. katastrálne územie Piešťany), v ktorom sa podľa svojej skutočnej polohy nehnuteľnosť nachádza.

Podľa registra katastrálnych území sa v okrese Piešťany nachádza 34 katastrálnych území, tieto sú členené v jednotlivých obciach okresu Piešťany tak, že názov katastrálneho územia sa nie vždy zhoduje s názvom obce.Takto napríklad v meste Piešťany sa rozlišuje katastrálne územie Kocurice a katastrálne územie Piešťany. Podobne pre obec Dubovany sú evidované dve katastrálne územia, Dolné Dubovany a Horné Dubovany, pre obec Kočín-Lančár katastrálne územie Kočín a katastrálne územie Lančár. Pre Obec Ostrov sú evidované katastrálne územia Malé Orvište a Ostrov, pre obec Krakovany tiež dve katastrálne územia, Stráže a Krakovany. Pre obec Veselé je evidované katastrálne územie Ťapkové a Veselé, napokon pre obec Veľké Kostoľany katastrálne územie Zákostoľany a Veľké Kostoľany.

Tieto informácie sú dôležité z dôvodu, že bez presného pomenovania katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, by zmluva bola neurčitá a nezrozumiteľná, takto neplatná.

Z dôvodu, že zo samotného pojmu nehnuteľnosť ešte nie je zrejmá špecifikácia nehnuteľnosti, je v zmluve potrebné nehnuteľnosť označiť tak, aby bolo zrejmé, či je predmetom prevodu pozemok, stavba, rozostavaná stavba, byt alebo nebytový priestor, prípadne    rozostavaný byt či rozostavaný nebytový priestor.

Nehnuteľnosti je potrebné označiť tiež podľa parcelných čísel pozemkov evidovaných v súbore popisných informácií katastra nehnuteľností, druhov pozemkov, súpisných čísel stavieb a spoluvlastníckych podielov vyjadrených zlomkom k celku, výmer pozemkov a v prípade zápisu spoluvlastníckych podielov menších než celok je potrebné uviesť aj výmeru pripadajúcu na spoluvlastnícky podiel.

Tieto informácie sú zistiteľné z údajov evidovaných v katastri nehnuteľností príslušnou správou katastra. Ak tieto informácie nie sú zistiteľné priamo z výpisu z listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, je potrebné chýbajúce údaje dohľadať, prípadne identifikovať. Výmeru pripadajúcu na spoluvlastnícky podiel je potrebné vypočítať podľa výšky spoluvlastníckeho podielu z evidovanej výmery celého pozemku s určitým parcelným číslom.

Byty a nebytové priestory musia byť v zmluve označené naviac aj popisom bytu alebo nebytového priestoru v dome, popísať treba príslušenstvo bytu, uviesť vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a uviesť opis nebytového priestoru, určiť rozsah podlahovej plochy a vybavenie bytu a nebytového priestoru v dome. Pri kúpe bytu či nebytového priestoru je však vždy potrebné dbať na ďalšie osobitné náležitosti zmluvy o prevode bytu alebo nebytového priestoru, upravené Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. 

Prejav vôle účastníkov

V zmluve o prevode nehnuteľnosti nesmie chýbať určitý a zrozumiteľný, zároveň slobodný a vážny dvojstranný prejav vôle účastníkov zmluvy o tom, ako s nehnuteľnosťou zmluvne nakladajú. Tento prejav vôle účastníkov musí smerovať k vzniku, zmene alebo zániku práv a povinností a musí sa urobiť výslovným konaním nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chceli účastníci zmluvy prejaviť.

Účastníci zmluvy podľa toho, či nehnuteľnosti predávajú a kupujú, alebo darujú a dary prijímajú, prípadne nehnuteľnosti zamieňajú, príslušný prejav vôle do zmluvy uvedú. Podstatné je, aby prejav vôle bol obojstranný, teda zmluvná strana predávajúca vyjadrí v zmluve svoju vôľu nehnuteľnosť predať a strana kupujúca zas svoju vôľu rovnakú nehnuteľnosť kúpiť.

Zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu. Znamená to, že aj prejav vôle účastníkov zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť písomný. Pri zmluve o prevode nehnuteľnosti musia byť prejavy účastníkov naviac na tej istej listine. Neznamená to samozrejme, že by zmluva musela byť napísaná len na jednom liste papiera. V praxi sa táto požiadavka dosahuje úradným zväzovaním listín pri overovaní podpisov účastníkov na týchto listinách u notára alebo na matrike.

Požiadavka prejavu vôle účastníka na tej istej listine je splnená vtedy, keď samostatné listy papiera, na ktorých je zmluva spísaná, sú pevne zošité šnúrkou, ktorej konce sú spojené tak, aby nemohlo dôjsť k rozdeleniu listiny, napríklad prilepené k listine lepiacou páskou opatrenou pečiatkou alebo zapečatením.

Pre písomnú formu zmluvy o prevode nehnuteľnosti teda nepostačuje, ak dôjde len k písomnému návrhu na uzavretie zmluvy a k jeho písomnému prijatiu, ako to postačuje pri iných písomných zmluvách, ktorých predmetom nie je prevod nehnuteľnosti.

Požiadavka písomnej formy a požiadavka prejavov účastníkov na tej istej listine sa týka všetkých zmlúv o prevode nehnuteľností, či už kúpnych, darovacích, zámenných, prípadne zmlúv o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Katastrálny zákon požaduje od prevodcu, aby svoj podpis na zmluve osvedčil. Podpisy osvedčujú na Slovensku notári a matriky.

Dôležité je tiež vyhovieť požiadavke na obojstranný písomný prejav vôle. Napríklad, ak nie je prejav vôle obdarovaného o prijatí darovanej nehnuteľnosti vyjadrený písomne na tej istej listine, je darovacia zmluva neplatná. Iba podpis obdarovaného na tej istej listine nie je možné podľa praxe súdov považovať za prijatie ponuky daru.

Je preto potrebné, aby v každej zmluve bol uvedený prejav vôle oboch zmluvných strán.

V kúpnej zmluve takto predávajúci predáva a kupujúci kupuje, v darovacej zmluve darca daruje a obdarovaný prijíma, zmluvou o zámene si účastníci navzájom nehnuteľnosti zamieňajú.

V jednej zmluve sa často kumulujú viaceré prejavy vôle účastníkov zmluvy, napríklad spolu s predajom a kúpou sa zriaďuje a prijíma vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti.

Vždy je však potrebné dbať o zachovanie určitosti a zrozumiteľnosti zmluvy. Neurčité a nezrozumiteľné zmluvy sú totiž od počiatku neplatné a pre dosiahnutie želaného prevodu je v takom prípade potrebné uzatvoriť novú zmluvu.

 

Kúpna cena

Podstatným a účastníkmi kúpnej zmluvy najostrejšie sledovaným prvkom kúpnej zmluvy je výška kúpnej ceny.

Kúpna cena je peňažité plnenie za prevádzanú nehnuteľnosť, ktoré sa stanovuje dohodou účastníkov zmluvy.

Dohoda o cene je dohoda o výške ceny alebo dohoda o spôsobe, akým sa cena vytvorí, s podmienkou, že tento spôsob cenu dostatočne určuje. Dohoda o cene vznikne aj tým, že kupujúci zaplatí cenu nehnuteľnosti vo výške požadovanej predávajúcim.

Podľa cenových predpisov môžu byť súčasťou ceny nehnuteľnosti úplne alebo sčasti náklady na obstaranie (spracovanie) nehnuteľnosti a zisk. Ak nie je dohodnuté alebo osobitným predpisom ustanovené inak, súčasťou ceny je aj daň z pridanej hodnoty.

Dohodnutá výška kúpnej ceny nemusí zodpovedať hodnote (cene) prevádzanej nehnuteľnosti, zistenej znaleckým posudkom.

Ak by sa kúpna zmluva v časti dohody o cene dostala do rozporu so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách, je neplatná iba v rozsahu, v ktorom odporuje takému právnemu predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti dovolá. Ide teda o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu, ktorej sa dotknutá osoba môže dovolať v trojročnej premlčacej dobe.  To znamená, že bez dovolania sa neplatnosti pôjde o právny úkon platný, so všetkými právnymi následkami, teda aj s povinnosťou dohodnutú kúpnu cenu zaplatiť.

V súčasnom trhovom hospodárstve nie je pre bežné fyzické osoby, ani pre podnikateľov, v postavení predávajúceho, stanovená žiadna pevná ani maximálna cena nehnuteľnosti. Tvorba ceny je takto ponechaná na dohode zmluvných strán.

Určité výnimky z cenotvorby dohodou platia napríklad pri predaji bytov patriacich osobám špecifikovaným zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré majú povinnosť previesť byt jeho nájomcovi len za cenu stanovenú na základe právneho predpisu.

 

 Mgr. Branislav Jurga